6 + 1 soluções para baixar a prestação da casa

A maioria das pessoas, quando compra casa, fá-lo (e bem) com recurso a financiamento bancário, o chamado crédito habitação. O que poucas pessoas sabem é que esse crédito pode ser renegociado ao longo da vida e, neste momento, torna-se muito importante sabê-lo. Se precisar de ajuda nesse processo de negociação, contacte-nos através deste site, mas em seguida partilho a informação que saiu recentemente no idealista e que explica pormenorizadamente as várias soluções que tem ao seu dispor:

A prestação da casa tem vindo a agravar-se, nos últimos meses, devido à subida das Euribor. O valor da prestação mensal média é quase 70 euros mais caro para os novos contratos de crédito habitação, face aos que foram celebrados no início do ano, e no conjunto total de financiamentos, atingiu o patamar mais elevado em 20 anos, segundo o INE. E com a taxa de juro média a subir há quatro meses consecutivos, o encargo dos empréstimos da casa para as famílias é cada vez maior e muitas começam a fazer contas à vida. Apresentamos agora um conjunto de soluções para ajudar a baixar a prestação da casa. Com a certeza de que chegou ao fim o ciclo de dinheiro barato e juros negativos vivido nos últimos anos - que levou até a que a banca tivesse de compensar os clientes, muitas vezes devolvendo-lhes dinheiro, e as famílias a conseguirem aumentar a taxa de poupança - a incógnita agora é até quando e onde vai escalar a Euribor, sendo dado como certo que vai continuar a subir. Depois da revisão em alta das taxas de juro diretoras em 50 pontos base no mês passado, por parte do BCE, o consenso de mercado está agora a apontar para um salto de 55 pontos base em setembro e 118 pontos base combinados, até ao final de 2022.

Dados do Banco de Portugal mostram que em 2021, ou seja, ainda antes do agravamento das condições de crédito e da degradação da situação macroeconómica - que piorou com o estalar da Guerra da Rússia na Ucrânia -, foram renegociados mais de 35 mil empréstimos habitação. Ou seja, um aumento de 17% em relação a 2019 e mais 36% do que em 2020. Do total das renegociações de crédito habitação realizadas no ano passado:

• 29,6% alteraram apenas o período de carência de capital
• 11,5% alteraram simultaneamente o spread e outras condições com efeito financeiro.
• 18,9% alteraram mais do que duas condições financeiras
• 18,6% alteraram apenas outras condições do contrato com efeito financeiro (que não o spread, o prazo, os períodos de carência de capital ou o tipo de taxa de juro) como por exemplo a alteração ao indexante ou a fixação de uma prestação mais reduzida por um período de tempo limitado, ou a nível dos produtos assocciados ao crédito habitação.

Dicas para tornar a prestação da casa mais barata

Assim sendo, amortizar total ou parcialmente o crédito habitação, prolongar o prazo do empréstimo, renegociar os seguros e outros produtos bancários, ou transferir o crédito habitação são algumas das estratégias que se podem utilizar para minimizar o impacto da subida dos juros no orçamento das famílias - cada vez com menor poder de compra, devido à alta inflação e à subida dos preços da energia e do custo de vida, de uma forma generalizada. Com a ajuda de especialistas, explicamos agora algumas em maior detalhe, para que possa triunfar nesta missão de baixar a prestação da casa, bem como o peso do empréstimo da casa no orçamento familiar.

Amortizar o crédito habitação

Tem um pé de meia que conseguiu fazer ao longo dos anos? E que tal usar essas poupanças para reduzir a dívida que tem com o seu banco? Não há nada melhor e mais eficaz para baixar o valor da prestação mensal, reduzindo o capital em dívida e o montante dos juros a pagar, do que amortizar o empréstimo habitação. Atenção que esta operação tem, por princípio, previsto um custo associado, mas que costuma compensar. Será cobrada uma  comissão de reembolso antecipado, com uma percentagem sobre o capital amortizado, que pode variar entre:

• 0,5% nos contratos indexados à taxa variável
• 2% no caso dos contratos à taxa fixa 

Alargar o prazo do crédito habitação

Caso não disponha de liquidez, ou esteja a contar dar outro uso às suas poupanças, pode sempre renegociar o período do empréstimo habitação. Ainda que implique um agravamento no valor final do contrato, por se pagar uma soma maior de juros, esta pode ser uma boa estratégia para as famílias que vivem agora momentos mais complicados, porque conseguem baixar o montante da prestação mensal no presente.

Antes de tomar esta decisão deve ter em conta que a idade do titular do contrato de crédito habitação vai condicionar a realização da operação. A maioria dos bancos exige uma idade máxima de 75 anos, que no limite pode ir até aos 80 anos, em algumas instituições. Aproveitamos para recordar que, segundo as mais recentes recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal, desde o dia 1 de abril de 2022, os prazos do crédito à habitação para os novos contratos são os seguintes:

• Crédito habitação até 40 anos (idade igual ou inferior a 30 anos);
• Crédito habitação até aos 37 anos (idade superior a 30 anos ou igual ou inferior a 35 anos);
• Crédito habitação até 35 anos (idade superior a 35 anos).

Negociar o spread

Se há boas notícias com a subida das taxas de juros é que os bancos continuam bastante competitivos no mercado do crédito habitação e a apelidada guerra de spreads entre as instituições financeiras tenderá agora a ficar mais agressiva. E porquê? Com a recuperação das Euribor, os bancos voltam a ganhar dinheiro com os empréstimos da casa e podem baixar as margens.

O spread mínimo praticado nos novos contratos com taxa variável está abaixo de 1% e, segundo o Banco de Portugal, isto corresponde a um valor três vezes inferior ao spread médio dos novos contratos indexados à Euribor a 3, 6 e 12 meses realizados em 2012. Se comprou a casa entre 2011 e 2018 e teve a má sorte de assinar o contrato num momento de spreads mais altos, acima de 1%, talvez mereça a pena fazer uma ronda pelo mercado e tentar negociar uma oferta mais competiva. Qualquer décima cortada num crédito habitação pode significar uma poupança de centenas de euros no total do empréstimo, ou mais, dependendo dos valores e dos prazos em causa.

Mas atenção, lembre-se que mais importante do que conseguir o spread mais barato, tens de ter em conta o valor da TAEG (Taxa anual de encargos efetiva global). É sobre esta que se calcula o custo global do empréstimo, que resulta da soma de todos os encargos que vai assumir com o banco: prestação, comissões bancárias e seguros.

Transferir o crédito habitação para outro banco

Neste processo, caso decida levar o empréstimo da casa para outro banco, porque lhe oferece condições mais atrativas e lhe permite reduzir, por exemplo, o valor da prestação mensal, é preciso ter presente que a transferência do crédito habitação pode ter custos associados. Se há instituições que assumem todas as despesas, muitas outras não o fazem.

Em causa estão os seguintes gastos:

• comissão de reembolso antecipado,
• comissão de abertura de processo,
• comissão de avaliação do imóvel,
• comissão de formalização do novo contrato,
• nova escritura
• impostos (imposto de selo sobre a transação e sobre o crédito, e o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Trocar de seguradora

Ainda que muitas vezes nos foquemos a pensar no peso que acarreta a prestação da casa, o custo com o crédito habitação vai muito mais além. É preciso ter em conta que no total das despesas com o financiamento para a aquisição de habitação própria, há também que pagar:

• seguro de vida - protege os titulares do crédito em caso de morte ou invalidez e o que se traduz num custo mensal mais alto, sendo que vai encarecendo com o avançar da idade dos titulares do crédito;
• seguro multirriscos - protege o imóvel de eventuais danos que este possa sofrer;
• gastos inerentes a produtos subscritos para se beneficiar de uma bonificação do spread.

Desta forma, fazer simulações e renegociar os seguros pode significar uma poupança nas despesas com a habitação, mas cuidado, porque é preciso acautelar com o banco que a mudança da apólice do seguro de vida e/ou multirriscos não vai resultar na subida do spread. Ou seja, poupa por um lado, mas fica a perder por outro.

Renegociar os produtos financeiros

A redução do custo associado a alguns produtos, como por exemplo, cartões de débito e crédito e a comissão de manutenção de conta, também podem ser boas estratégias para baixar a despesa com a casa. Mais uma vez atenção para que o banco não penalize o valor do spread ao aceitar cortar nestes produtos.

Informe-se e prepare-se bem, antes de ir falar com os bancos, porque quase tudo pode ser renegociado num crédito habitação. Por norma, apenas a manutenção de uma conta-ordenado e a realização mensal de débitos diretos são obrigatórias.

"Acima de tudo as famílias devem agir em antecipação", recomendam os especialistas do idealista/créditohabitação, explicando que "se preveem ou já estão com dificuldades para pagar a prestação da casa então é importante procurarem uma forma de precaver a subida e devem ter em conta estas soluções apresentadas".

Para os casos mais críticos, fica uma recomendação final: "Há sempre a possibilidade de se colocar imóvel à venda para realizar a mais-valia da venda, liquidar o empréstimo que possam ter e ajustar a procura de uma nova casa e outro crédito habitação em linha com a sua realidade atual, caso esta se tenha alterado".

in Idealista, 24/8/2022